サラリーマンの方で「給料＋αが欲しいよな！」「あと少しお小遣いが増えたらな」なんて声をよく耳にします。
ネットにもよく見かけるけど、どこまで信じていいのか…
具体的な住所などは控えさせてもらいますが、数字はすべて本物です！
ではサラリーマンの不動産投資についてみてみましょう。
サラリーマンの副業
サラリーマンなら誰しもが気になる副業です。
・株
・FX
・せどり
・アフィリエイト
などなど、副業としていろいろなものがあると思いますが、今日は不動産投資について今日はお話したいと思います。
もちろんどの副業を行っていくうえでもリスクはつきものです。
でもリスクは、突き付けられたものを受け入れるだけでなく、コントロールすることができるものです。
リスクをしっかりとコントロールすることで、低リスクで不動産投資をすることができます。
まず気を付けなければならないのは、「本業の会社にバレたときに問題にならないか」ですね。
ここだけは、どんな副業でもやる前に確認しておきましょう。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリット
不動産投資にもいろいろありますが、ニッシーが行っているのは地方のマンション1棟を購入し賃貸をするという物です。
サラリーマンの副業では、本業があるので副業に割ける時間はあまりありません。
その点不動産賃貸は毎日やる事があるわけでもないので、サラリーマンにとっては都合のいい副業です。
基本的には何もすることは無くて、管理会社が居住者との間に入ってやり取りをしてくれます。
やる事と言えば、管理会社から
「この設備が老朽化していて、修理に〇万円かかるんですけどどうしましょうか？」
という連絡に対して、
「お願いします！」
と返事をするくらいです。
深夜に水が出なくなった場合でも、管理会社に連絡がいき業者の手配をしてくれるので、私がその事実を知るのは翌日のすでに問題が解決してからです。
不動産投資のデメリット
マンションなどの賃貸ではどうしても空室リスクという物があります。
とうぜん空室になれば家賃収入がゼロになってしまいます。
すると購入資金として銀行から借り入れた借金の返済ができなくなってしまうので、空室は可能な限り無くさなければなりません。
空室を無くすために広告を出すという方法もありますが、それ以外に方法が無いというのが難点で、ただただめぐりあわせを待つしかないというのが、不動産投資の悩みです。
地域によっては空室がでてもすぐに埋まる地域もあります。
例えば、大学の近くなどです。
4年生が卒業時期の１～3月には一時的な空室になるものの、4月には入居者がすぐに決まりやすいです。
しかし空室リスクを回避しやすい大学近くの賃貸物件も、大学の方針でキャンパスの閉鎖となってしまった場合には、どうしようもなくなってしまいます。
このような外的要因に左右されにくく且つ入居率も高い地域のﾘｻｰﾁをしっかりすることがとても重要です。
不動産投資の収支
ニッシーの投資物件の毎月の収支は下記の通りです。
つつみ隠さず全て公開します。
マンションの購入価格5,000万円、築17年、鉄筋コンクリート造、全9戸
※2020年6月時点では空室が1戸あるので、8戸分の家賃収入です。
家賃収入・・・317,400円
共益費 ・・・17,300円
水道料 ・・・20,000円
管理料 ・・・△17,309円
借入返済・・・△153,092円
差引で184,299円の黒字です。
もちろんこれに、火災保険や固定資産税などの諸経費もかかってくるので、すべてを使えるわけではありませんが、その経費も月割りにすると2～3万円程度です。
あとは納税資金も確保しなければいけません。
それらの諸経費を差し引いても10万円程度の手残りはあります。
基本的には普段は何もすることは無くて、管理会社が居住者との間に入ってやり取りをしてくれます。
やる事と言えば、管理会社から
「この設備が老朽化していて、修理に〇万円かかるんですけどどうしましょうか？」
という連絡に対して、
「お願いします！」
と返事をするくらいです。
毎月の家賃の集金や共用スペースの清掃などは、すべて管理会社がやってくれます。
当然それに対しての管理料はかかりますが、サラリーマンであれば自分で管理するのは大変なので、お願いするべきです。
だいたい、集金した家賃の5％程度が管理料として引かれて、残りが入金されます。
清掃なんかは、シルバー人材センターを利用すると管理会社に依頼するよりも安く済みます。
まとめ
不動産投資は、日常的にかかる時間が圧倒的に少ないので、本業があって時間がなかなか取れないサラリーマンにとって都合のいい副業です。
物件にもよりますが、毎月手取りで+10万円も実現できます。
しかし空室リスクがあるのも現実です。
投資額が大きい分、失敗した時のリスクが大きいのも事実ですが、入念なリサーチ・計画をすることで、リスクは大幅に下げることができます。
満室時の収入を100としたときに、70くらいの収入で計画を立ててみてください。
仮に入居率が7割まで落ち込んでも、諸経費を支払った後に借金の返済ができるかをよく検討しシミュレーションをしてみましょう。
そうすれば、タイミングが悪くて入居率が下がってしまっても慌てることは無くなります。
何事も計画が大切です。